Loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 : ce qui change pour les baux commerciaux

La loi de simplification de la vie économique promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal Officiel le 27 mai 2026 (la Loi de Simplification) vise à alléger certaines contraintes administratives et à soutenir la trésorerie des entreprises.

Elle comporte à ce titre plusieurs mesures venant modifier la réglementation encadrant le statut des baux commerciaux, telle que prévue par le Code de commerce, notamment quant à la périodicité de paiement du loyer, l’encadrement des garanties locatives, les clauses d’indexation et le droit de préférence.

Mesures clés concernant les baux commerciaux

En synthèse, les principales évolutions à connaître sont les suivantes :

Mensualisation du loyer et encadrement du montant des garanties 

Attention : Mesures applicables uniquement aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal

• Paiement mensuel du loyer à la demande du preneur (nouvel art. L.145-32-1 C. com.) 
  • Condition : absence d’arriérés de loyers/charges non contestés.
  • Prise d’effet : à compter de la prochaine échéance prévue au bail.
    • Est-ce d’ordre public ? Oui (conformément à l’art. L.145-15 C. com., tel que modifié par la Loi de Simplification).
    • Quels baux sont concernés ? Les baux en cours à la date de promulgation de la Loi de Simplification, soit le 26 mai 2026.
• Plafonnement du montant des garanties (nouvel art. L.145-40 C. com.) : les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder un trimestre de loyer. En outre, la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature reçus par le bailleur ne peut excéder un trimestre de loyer. 

Point d’attention : Ainsi, la loi ouvre vraisemblablement la faculté de prévoir, d’une part, un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer et, d’autre part, une garantie additionnelle (telle qu’un cautionnement ou une garantie à première demande) du même montant.

• Est-ce d’ordre public ? Oui (art. L.145-15 C. com.).
• Quels baux sont concernés ? Les baux conclus ou renouvelés à compter de la date de promulgation de la Loi de Simplification, soit le 26 mai 2026.

Garanties locatives : deux précisions applicables à tous les baux

• En cas de mutation des locaux loués (art. L.145-40 C. com.) : l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

La mutation entraîne, le cas échéant, la caducité de plein droit des autres garanties (biens, titres, engagements et garanties de toute nature visées par le texte).

• Est-ce d’ordre public ? Oui (art. L.145-15 C. com.).
• Quels baux sont concernés ? Les baux portant sur des locaux dont les mutations interviennent à compter de l’expiration d’un délai de trois mois après la date de promulgation de la Loi de Simplification, soit à compter du 26 août 2026.
• En fin de bail : restitution des garanties (art. L.145-40 C. com.) : les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable n’excédant pas trois mois à compter de la remise des clés.

Les autres garanties reçues par le bailleur (ex. : cautionnement, garantie à première demande) doivent être restituées ou faire l’objet d’une mainlevée dans les six mois suivant la remise des clés.

• Est-ce d’ordre public ? Oui (art. L.145-15 C. com.).
• Quels baux sont concernés ? Les baux en cours à la date de promulgation de la Loi de Simplification lorsque la remise des clés intervient au plus tôt trois mois après cette date, soit à compter du 26 août 2026.

Clauses d’indexation : encadrement symétrique (consécration des clauses d’indexation dites « clauses tunnel ») – nouvel art. L.145-38-1 C. com.

• Le bail peut prévoir un mécanisme encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) prévue par la clause d’indexation.
  • Ne sont pas concernées les clauses d’indexation soumises à tout autre indice (et notamment l’indice des loyers des activités commerciales (ILAT)).
• Point d’attention : Si la loi nouvelle admet désormais, en apparence, le mécanisme de la « clause tunnel », une telle clause devrait néanmoins être réputée non écrite lorsqu’elle a pour effet d’empêcher une variation du loyer de plus du quart, laquelle ouvre le droit (d’ordre public) de demander la révision judiciaire du loyer. 
  • Quels baux sont concernés ? Les baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la Loi de Simplification, soit le 26 mai 2026.

Droit de préférence du locataire (art. L.145-46-1 C. com.)

• La loi exclut désormais les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts du champ d’application du droit de préférence.
  • Quels baux sont concernés ? Les baux en cours portant sur des locaux objet de ventes intervenant après la date de promulgation de la Loi de Simplification, soit le 26 mai 2026.

Taxe foncière refacturable au preneur : un (temporaire ?) retour en arrière législatif

Le projet de loi prévoyait initialement l’interdiction faite aux bailleurs de refacturer la taxe foncière à leurs locataires.

Cette disposition a finalement été supprimée en commission mixte paritaire.

Ainsi, aucun changement n’est, pour le moment, apporté sur ce point de sorte que les baux peuvent valablement prévoir une refacturation de cet impôt aux locataires commerciaux.

• Point d’attention : Cette suppression intervient alors qu’une proposition de loi, déposée le 13 janvier 2026 à l’Assemblée nationale, prévoit que, pour les baux conclus ou renouvelés après sa promulgation, la taxe foncière ne pourrait plus être imputée au locataire qu’à hauteur de 50 % de son montant, sans que cette limitation ne puisse être compensée par une hausse de loyer.

Clause résolutoire : un encadrement renforcé au profit du bailleur

• En matière de clause résolutoire, l’octroi par le juge de délais de paiement et d’une suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’impayés sont subordonnés à deux conditions cumulatives strictes : 
  • la capacité du locataire à apurer sa dette locative et
  • la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
    • Est-ce d’ordre public ? Oui (art. L.145-15 C. com.).
    • Quels baux sont concernés ? Les baux en cours faisant l’objet de demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la Loi de Simplification, soit le 27 mai 2026.

 Impacts pratiques et recommandations

• Pour les preneurs : envisager sans attendre une demande de mensualisation afin d’optimiser la trésorerie, en veillant à l’absence d’impayés non contestés.
• Pour les bailleurs : revoir les clauses « dépôt de garantie » et « garanties » des trames de bail afin de sécuriser la conformité au plafonnement issu de l’art. L.145-40.
• En cas de cession/vente de l’immeuble : intégrer dans la documentation de transaction la question du transfert de l’obligation de restitution et la gestion (caducité/renouvellement) des garanties.
• En fin de bail : anticiper le calendrier de restitution des dépôts de garantie (trois mois) et de mainlevée/restitution des garanties (six mois) ; organiser la justification des retenues éventuelles.
• Indexation : vérifier les clauses d’indexation ILC existantes et l’opportunité d’un mécanisme symétrique (« tunnel ») à l’occasion des renégociations.

Application dans le temps – en bref

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